买卖合同 | “一房二卖”的权利保护顺位问题

发布时间：2022-08-04 热度：326

一、案例释法

2007年12月21日，桂林市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与张某签订商品房买卖合同，约定将本市某小区的房屋出售给张某，双方约定于2008年12月30日前交付房屋并且需要验收合格，并在交付后的200个工作日内为房屋办好房地产权属证书。签约当天张某依约向某公司支付了全部购房款，上述商品房买卖合同也在当地房产局进行了备案登记。

2009年8月18日，某公司另与阳某签订商品房买卖合同，约定某公司将与张某签订商品房买卖合同中的房屋出售给阳某，付款方式为当日支付部分款项，剩余部分以银行贷款支付。10月某公司在《桂林晚报刊登了交房通知》。2010年1月20日某公司将房屋交付给阳某，阳某装修后居住至今。九个月后张某向当地法院起诉，请求判决某公司交付房屋并办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金以及赔偿逾期交房租金损失。一审法院支持张某的诉讼请求，某公司不服，提起上诉，二审裁定驳回上诉请求维持原判。阳某向二审法院提出撤销判决的申请被驳回后又与某公司提起上诉。*后广西壮族自治区高级人民法院判决支持了阳某与某公司的上诉请求。

二、律师点评

两次判决结果不同主要有以下原因：二审法院认为根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因为本案争议的房屋尚未办理权属登记手续，故张某、阳某均不享有物权，也不能成为该房屋的所有权人。但对于买卖不动产需要登记产权的当事人而言，即使没有物权，但其基于签订合同而对财产享有物权登记请求权，在与一般债权发生冲突时也会被优先保护。在本案中，张某与某公司签订合法有效的买卖合同并支付了全部房款，也办理了买卖合同备案登记，根据法律规定其对诉争房屋享有物权期待权。虽然阳某在之后也与公司签订了合法有效的买卖合同并且已经入住使用，但由于没有支付完全部价款，不能享有物权期待权。因此在张某的物权期待权与阳某的债权相冲突时应当优先保护张某。由此中院驳回了阳某的诉讼请求。

而高院认为2001年12月21日某公司与张某签订的买卖合同为合法有效合同，虽然之后该公司又与阳某签订了买卖合同将房屋再次出售，阳某支付了首付款并且实际占有了房屋，并且没有证据证明阳某与某公司之间存在恶意串通的情况，故阳某与某公司签订的合同依法有效。所以本案属于“一房二卖”的情形，根据公平原则，在这种情况下如果两个涉及共同标的物的合同均合法有效，已经办理了房地产登记的优先；均未办理的先占有的优先。由于张某完成的房地产合同备案登记手续只属于行政管理手段，不具有物权变动效力，故本案应优先履行实际占有方阳某的合同。阳某与公司本就约定余款以按揭方式支付，没有影响合同效力，故之前判决以阳某未支付完房款为理由认定其不对争议房屋享有物权期待权是错误的，依法作出了纠正。

笔者就实践中可能出现的几种情形加以分析：出卖人已经为一方买受人办理了登记，这时买受人与出卖人合同履行完毕，买受人取得房屋所有权。在此之前签订合同的买受人可以向出卖人主张违约责任，之后签订的系出卖人无权处分，依规定处理。当房屋尚未办理产权登记，数个房屋买卖合同均为有效合同的情况下，优先受领房屋的取得所有权；若均未受领的，优先付款的取得所有权；若都没有受领房屋也没有付款，则按合同订立顺序确定所有人。

三、法条直达

《中华人民共和国民法典》

第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

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